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民法改正と不動産取引

民法改正と不動産取引

改正民法560条

売主は、買主に対し、登記、登録その他の売買の目的である権利の移転についての対抗要件を備えさせる義務を負う。

 

瑕疵担保責任について

→改正民法では、「契約不適合責任」という制度が新設。
具体的には、@種類・品質・数量が契約の内容に適合しないA目的物についての権利が契約の内容に適合しない場合をいう。

 

改正民法では、売主が追完をしない場合やそもそも追完ができない場合は、買主は代金の減額を請求できるという規定が新設されました。

 

改正民法では、瑕疵の種類ごとに解除と損害賠償について定めるのではなく、解除については民法541条、損害賠償については民法415条で対応することになりました。

 

目的物に欠陥があることが、売買契約にどこまで織り込まれていたのかという観点から、契約不適合責任が売主に発生するかを考えることになります。

 

責任追及期間

@売買物件の種類や品質が契約不適合である場合…不適合を知った時から1年
A数量不足や売買物件の権利の移転についての契約不適合である場合…5年の消滅時効(改正民法166条)

 

 

562条(買主の追完請求権)

引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡又は不足分の引渡による履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課する者でないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
2 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

563条(買主の代金減額請求権)

前条第1項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
2 前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
@履行の追完が不能であるとき
A売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき
B契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその期間を経過したとき。
C前3号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みが無いことが明らかであるとき
3 第1項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前2項の規定による代金の減額の請求をすることができない。

564条(買主の損害賠償請求及び解除権の行使)

前2条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第542条の規定による解除権の行使を妨げない。

565条(数量の不足または物の一部滅失の場合における売主の担保責任)

前3条の規定は、売主が買主に移転した権利が契約の内容に適合しないものである場合(権利の一部が他人に属する場合においてその権利の一部を移転しないときを含む。)について準用する。

566条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の制限)

売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引き渡した場合において、買主がその不適合を知った時から1年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、代金の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、売主が引渡の時にその不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、この限りでない。

馬場総合法律事務所
弁護士 馬場充俊
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